Seorang investor pemula pernah bercerita kepada saya. Ia membeli ruko karena tergiur passive income. Dalam bayangannya, uang sewa akan masuk tiap tahun. Ia juga mengira usaha untuk mengelola ruko akan sangat kecil.
Namun, hasilnya tidak seperti harapan.
Setelah menghitung semua biaya, ia baru balik modal dalam 18 tahun. Angka itu tentu membuatnya kaget. Sebab, brosur properti sering hanya menampilkan harga dan potensi sewa. Brosur jarang menunjukkan waktu balik modal.
Passive income ruko memang menarik. Namun, Anda perlu menghitung payback period sebelum membeli.
Dengan begitu, Anda tahu kapan modal mulai kembali.
Kenapa Payback Period Penting?
Payback period menunjukkan waktu yang Anda butuhkan untuk balik modal. Caranya cukup mudah. Anda bisa membagi harga beli dengan hasil sewa per tahun. Semakin pendek waktunya, semakin cepat modal Anda kembali. Karena itu, jangan hanya melihat harga sewa. Lihat juga harga beli ruko. Selain itu, hitung biaya lain yang muncul selama Anda memiliki ruko.
Simulasi Passive Income Ruko
Mari pakai contoh sederhana.
Anda membeli ruko seharga Rp1,5 miliar. Kemudian, Anda mendapat sewa Rp100 juta per tahun.
Hitungannya seperti ini:
- Harga beli: Rp1.500.000.000
- Sewa per tahun: Rp100.000.000
- Payback period: Rp1.500.000.000 ÷ Rp100.000.000
- Hasil: 15 tahun
Jadi, Anda perlu 15 tahun untuk menyamai harga beli lewat uang sewa.
Namun, hitungan ini masih sangat sederhana. Anda belum menghitung biaya servis. Anda juga belum menghitung pajak dan masa kosong. Akibatnya, waktu balik modal bisa lebih lama dari 15 tahun.
Gross Yield dan Net Yield
Banyak investor hanya melihat gross yield. Gross yield memakai total sewa tahunan. Angka ini belum memasukkan biaya lain. Sebaliknya, net yield memakai hasil sewa setelah biaya. Misalnya, ruko memberi sewa Rp100 juta per tahun. Lalu, Anda keluar Rp15 juta untuk biaya.
Jadi, hasil bersih Anda hanya Rp85 juta. Dengan angka itu, waktu balik modal tentu lebih lama. Oleh karena itu, jangan hanya melihat gross yield. Gunakan net yield agar hitungan lebih realistis.
Apa yang Memengaruhi Payback Period?
Beberapa faktor bisa membuat waktu balik modal lebih cepat. Sebaliknya, faktor lain bisa membuatnya lebih lama.
1. Lokasi Ruko
Lokasi ramai biasanya punya banyak calon penyewa. Kondisi ini bisa membuat harga sewa lebih tinggi. Namun, harga ruko di area ramai juga sering lebih mahal. Jadi, lokasi bagus belum tentu punya payback period pendek. Pertama, cek harga ruko di area tersebut. Kemudian, bandingkan dengan harga sewanya.
2. Jenis Penyewa
Jenis penyewa juga punya pengaruh besar. Misalnya, apotek atau kantor bisa menjadi penyewa dalam waktu lama. Kondisi ini bisa membuat pemasukan lebih stabil. Sebaliknya, tenant musiman bisa lebih sering pindah. Akibatnya, ruko bisa kosong lebih lama. Karena itu, jangan hanya mengejar harga sewa tinggi. Cari juga penyewa yang stabil.
3. Biaya Perawatan
Ruko tetap membutuhkan perawatan. Atap bisa bocor. Cat bisa pudar. Instalasi listrik juga bisa bermasalah. Semua biaya itu bisa mengurangi hasil sewa. Oleh sebab itu, sisihkan dana untuk perawatan sejak awal.
Cara Mempercepat Balik Modal
Anda bisa mencoba beberapa cara berikut. Pertama, cari harga beli yang masuk akal. Jangan hanya mengejar lokasi yang sedang populer. Cek juga harga ruko lain di sekitar area tersebut. Kedua, cari penyewa yang stabil. Penyewa jangka panjang bisa mengurangi risiko ruko kosong. Ketiga, rawat ruko secara rutin. Perawatan kecil bisa mencegah kerusakan besar. Dengan begitu, Anda bisa mengurangi biaya tak terduga.
Selanjutnya, cari penyewa baru sebelum kontrak lama selesai. Cara ini bisa mengurangi masa kosong. Pada akhirnya, strategi tersebut bisa membantu menjaga pemasukan sewa.
Passive Income Ruko Tidak Sepenuhnya Pasif
Istilah passive income kadang membuat orang salah paham. Seolah-olah Anda cukup membeli ruko. Setelah itu, uang akan masuk sendiri. Padahal, Anda tetap perlu mengurus ruko. Anda perlu berkomunikasi dengan penyewa. Anda juga perlu mengecek kondisi bangunan. Selain itu, Anda harus melihat harga sewa di sekitar lokasi. Saat penyewa pergi, Anda juga perlu mencari penyewa baru. Jadi, passive income ruko bukan berarti tanpa usaha. Lebih tepatnya, Anda bekerja lebih banyak di awal. Setelah sistem berjalan, pekerjaan bisa terasa lebih ringan.
Kesimpulan
Passive income ruko memang terlihat menarik. Namun, jangan hanya melihat angka sewa. Hitung payback period lebih dulu. Lalu, hitung juga biaya perawatan, pajak, dan masa kosong. Dengan cara ini, Anda bisa melihat hasil investasi secara lebih jelas. Lima belas tahun mungkin terdengar lama. Begitu juga dengan 18 tahun.
Namun, angka tersebut bisa membantu Anda mengambil keputusan dengan lebih tenang. Jika Anda ingin membeli ruko, tim Arthama Property siap membantu membuat simulasi investasi. Anda bisa melihat potensi sewa, biaya, dan waktu balik modal sebelum mengambil keputusan.
Ingin tahu tips properti lain? Anda juga bisa mengunjungi arthama.id.
Baca juga: Ruko, Rukan, dan Kios: Apa Bedanya untuk Bisnis Anda?
📩 Konsultasi dengan tim Arthama Property
🌐 Website: arthama.id
📧 Email: sales@arthama.id
📱 WhatsApp:
+62 878-4688-0284
+62 814-0085-2018